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Guía: Paso a Paso para INVERTIR en Miami, Florida

Define tu perfil de inversión y tu financiación
Pre-aprobación o prueba de fondos.
Zona y tipo de propiedad
Haz números como un profesional
Cumplimiento normativo clave (antes de ofertar)
Visita, due diligence e inspecciones
Oferta y negociación (protegiendo tu plan)
De contrato a cierre (lo que pasa tras el “aceptado”)
Costos de cierre (qué esperar en Miami-Dade)
Post-cierre: puesta en marcha del activo
Mini-glosario rápido (para quien empieza)
Preguntas Frecuentes

1) Define tu perfil de inversión y tu financiación

Objetivo: Aclarar cuánto, cómo y para qué vas a invertir (renta, apreciación, uso mixto)

Elige estrategia: renta a largo plazo, alquiler por temporadas (cuando la zona lo permita), flip, o segundas viviendas con uso parcial.
Determina tu presupuesto total y tu colchón (mantenimiento, vacancias, seguro, HOA, impuestos). Regla útil: reserva 3–6 meses de gastos fijos.
Si vas a financiar, decide si usarás convencional, inversor/DSCR (se califica por flujo de renta del inmueble) o programas para extranjeros (suelen requerir down payment más alto). Varios prestamistas en Florida publican que para perfiles foreign national y/o DSCR el enganche suele ser ≥30% y sin comprobante W-2, apoyándose en ingresos del activo; confirma condiciones con tu prestamista.

2) Pre-aprobación o prueba de fondos (y tiempos realistas)

Objetivo: Poder ofertar con credibilidad y cerrar a tiempo.

Si compras con hipoteca: consigue pre-aprobación formal. Para compras con préstamo en EE. UU., el cierre típico es 30–45 días; al contado puede bajar a 7–14 días si todo está listo. Usa estos plazos para negociar sin prometer imposibles.
Si compras cash: prepara prueba de fondos (extracto o carta bancaria) y planifica transferencia internacional/escrow con tiempo.

3) Zona y tipo de propiedad (estrategia primero, mapa después)

Objetivo: Alinear barrio + activo con tu meta de rentabilidad/uso.

Para renta tradicional: prioriza demanda de largo plazo (proximidad a empleo, transporte, hospitales, universidades).
Para renta por temporadas: antes de enamorarte del inmueble, verifica si el uso está permitido por la ciudad y el condado (reglas cambian por cuadra). Por ejemplo, Miami Beach prohíbe alquileres de corta estadía en viviendas unifamiliares y exige licencias estrictas en zonas habilitadas; City of Miami requiere registro y cumplir con zonificación.
Compara rentas de mercado por vecindario (Brickell, Downtown, Wynwood, Kendall, etc.) para estimar ingresos: hoy, los portales muestran medianas altas y diferencias marcadas por barrio.

4) Haz números como un profesional (cap rate, cash-on-cash)

Objetivo: Evitar sorpresas y comprar flujo, no ilusiones.

Ingreso bruto anual (renta de mercado × 12) − vacancia (usa 5–8% como guía si gestionas bien) − gastos operativos (HOA, mantenimiento, administración, utilidades del propietario, seguro, impuestos) = NOI.
Cap rate = NOI / Precio; Cash-on-cash = Flujo anual / Capital invertido.
Incluye costos locales:
- Impuesto de traspaso (doc stamps) en escritura: Florida cobra $0.70 por cada $100, salvo Miami-Dade: $0.60; además, en Miami-Dade hay surtax adicional para inmuebles que no sean vivienda unifamiliar.
- Impuesto a la propiedad: si no es vivienda principal (inversionista) aplica tope de aumento de 10% anual en la valoración imponible (cap no-homestead).
- Seguro: el mercado de seguros de Florida atraviesa ajustes; hay señales de estabilización y nuevas aseguradoras entrando/expandiéndose, pero los costos siguen siendo un factor clave en el underwriting. Pide cotización antes de ofertar.

5) Cumplimiento normativo clave (antes de ofertar)

Objetivo: Comprar “habilitado para tu plan” (no para problemas).

Corto plazo/STR: confirma zonificación, licencias y multas potenciales con la ciudad específica (Miami, Miami Beach, etc.).
Condominios (3+ pisos): Florida exige Milestone Inspection (a los 30 años; 25 años si está a ≤3 millas de la costa) y SIRS (estudio de reservas de integridad estructural) con cronogramas de implementación 2024–2026. Revisa si tu HOA ya cumplió, resultados y cuotas/assessments asociados. Riesgo y seguros: verifica zona de inundación y requisitos de seguro; algunas hipotecas lo exigirán sí o sí.
Salida fiscal (a futuro): si eres extranjero, al vender aplica FIRPTA (retención federal del 15% sobre el precio de venta; luego se ajusta con tu declaración). Planéalo desde hoy.

**6) Visita, due diligence e inspecciones**

Objetivo: Confirmar estructura, costos reales y “salud” del condominio/HOA.

Inspección general + inspecciones puntuales (techo, electricidad, plomería, 4-Point/Wind Mitigation si procede para seguro).
En condos, solicita paquete de documentos: actas recientes, presupuesto, SIRS, informe de Milestone, litigios, morosidad de cuotas y reservas. Estas leyes nuevas han forzado a muchas asociaciones a ajustar reservas y cuotas, impactando cap rate; mejor saberlo antes.
Cotiza seguro y administración (si no autogestionas) durante la inspección para que tus números sean reales.

7) Oferta y negociación (protegiendo tu plan)

Objetivo: Ganar la propiedad sin asumir riesgos innecesarios.

Usa comparables y tu NOI objetivo para fijar precio y límites.
Protege tu oferta con contingencias (financiación, inspección, revisión de condo docs). En STR, añade cláusulas sobre licencias o derecho a cancelar si la regulación no permite tu plan.
Acuerdos de muebles, rentas vigentes, y depósitos (si hay inquilino) por escrito.

8) De contrato a cierre (lo que pasa tras el “aceptado”)

Objetivo: Llegar al cierre sin demoras

Depósito de escrow y apertura con compañía de títulos.
Avalúo y underwriting del préstamo; responde rápido a tu banco.
Búsqueda de título (gravámenes, liens), seguro de título, survey (en casas), póliza de propietario y binder de seguro de vivienda/inundación.
Cierre y grabación. Compra al contado puede cerrarse en 1–2 semanas si todo está listo

9) Costos de cierre (qué esperar en Miami-Dade)

Objetivo: Evitar “gastos sorpresa”.

Doc stamps en escritura: $0.60/$100 en Miami-Dade (resto de FL $0.70). Surtax adicional en Miami-Dade para transferencias que no sean vivienda unifamiliar.
Si hay hipoteca: doc stamp al 0.35% del monto del pagaré y impuesto intangible 0.20%. (Reglas del DOR de Florida.)
Seguro de título, tasación, servicios de cierre, HOA/condo (aplicación/transferencia), prorrateos de impuestos/HOA y, si aplica, tasas de registro municipal.

10) Post-cierre: puesta en marcha del activo

Objetivo: Convertir la compra en flujo y tranquilidad.

Alta de servicios y mantenimiento; fija renta y normas de la casa.
Si hay alquiler por temporadas, tramita registro/licencia donde corresponda (Miami, Miami Beach, etc.) y configura canales (OTA o marketing directo).
Configura contabilidad fiscal (separación de cuentas). Inversionistas extranjeros: planifica la salida FIRPTA con anticipación (estructura y tratados).

11) Mini-glosario rápido (para quien empieza)

Milestone Inspection / SIRS: inspección estructural obligatoria y estudio de reservas para condos de 3+ pisos en FL; impacta cuotas y decisiones de inversión.
Doc Stamps / Intangible: impuestos estatales al transferir inmuebles y constituir hipotecas en Florida (tasas arriba).
FIRPTA: retención federal (15%) al vender si eres extranjero; no es un costo perdido, sino una retención que se ajusta al declarar.
Cap rate / Cash-on-cash: métricas para medir retorno del activo y del capital propio.

12) Sugerencias prácticas (de alto impacto)

Modela 3 escenarios (base, conservador, optimista) variando renta, vacancia e incrementos de seguro/HOA.
Valída regulación STR antes de ofertar (es el fallo más costoso que vemos).
En condos, prioriza asociaciones que ya hayan cumplido Milestone/SIRS con reservas sanas, aunque la cuota sea mayor: reduce riesgo y volatilidad futura.
Negocia tiempos reales (30–45 días con hipoteca) para no perder el trato por retrasos.

Aviso importante

Esta guía tiene fines informativos y prácticos. No constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Aspectos específicos como financiamiento, FIRPTA, estructura de título, impuestos o inspecciones deben ser evaluados caso por caso. Para ello, contamos con un equipo de especialistas que cubre cada área relacionada con tu transacción inmobiliaria, garantizando un proceso seguro y acompañado en todo momento.

Preguntas Frecuentes

¿Qué tipo de entidad legal debo usar para comprar: ¿personal o LLC?

Elegir entre comprar como persona natural o a través de una LLC depende de tus objetivos. Una LLC puede ofrecer protección de responsabilidad y claridad fiscal (separando activos personales y del negocio inmobiliario). Muchos inversionistas extranjeros la prefieren porque facilitan traspasos en caso de sucesión y pueden simplificar el reporte fiscal. Si vas a hacer una inversión de largo plazo o planeas acumular varios activos, la LLC es recomendable; si es una compra aislada y previsible, comprar como persona puede ser más sencillo.

¿Cómo me ayudan con la operación diaria si no vivo en Miami?

Definimos property management (8–10 % renta), reportes mensuales, mantenimiento preventivo, renovaciones con cap-ex controlado y renovaciones de contrato según mercado. Si es temporal, gestionamos registro y cumplimiento donde aplique. Los supuestos de vacancia y tarifas de 2024–2025 se reflejan en el presupuesto operativo.

¿Cómo planeo mi salida de inversión (venta futura)?

Planificamos bajo supuestos como una meta de IRR del 8 % o un cap rate deseado en la reventa. Si eres extranjero, calculamos el impacto de FIRPTA (retención del 15 %) y analizamos estrategias para minimizar ese costo (por ejemplo, estructuras o certificados del IRS).

¿Puedo hacer Airbnb/short-term rental?

Solo si la zonificación y la edificación/HOA lo permiten. Miami Beach prohíbe alquiler corto en todas las unifamiliares y en gran parte de multifamiliares por distrito; en City of Miami hay zonas permitidas con registro/licencias. Verificamos caso por caso antes de ofertar.

¿Qué cambió en los condominios tras las nuevas leyes?

Asociaciones deben cumplir milestone inspections y SIRS con fechas límite en 2025/2026, lo que puede implicar mayores reservas/cuotas en edificios que no estaban provisionados. Examinamos documentos y reservas para medir el impacto en tu retorno.

¿Cuáles son mis costos de cierre típicos al comprar?

Incluyen honorarios de título, seguros (owner’s/loan), tasación, inspecciones y doc stamps (aplican en notas/hipotecas y, si transfieres vía deed, reglas particulares en Miami-Dade). Para la escritura en SFH en Miami-Dade, la tasa es $0.60 por $100; otras propiedades agregan $0.45 adicional (surtax).

¿Cuánto tarda un cierre si estoy financiando? ¿Y si pago cash?

Con financiamiento: 30–45 días típicamente, por tasación y “clear to close”. Cash puede cerrar en 7–15 días si el título está limpio y la due diligence fluye. Calendarizamos entregables para no perder fechas de contingencia.